Podle nového zákona o realitním zprostředkování č. 39/2020 Sb. (dále jen „zákon“) není realitní zprostředkovatel oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy tak, jak bylo do doby účinnosti zákona možné. Úschova má dle zákona specifické podmínky, které ne každý realitní zprostředkovatel bude (a chce) splňovat. Dosud nezodpovězenou otázkou zůstává, zda se „plněním z realitní smlouvy“ rozumí i složení rezervačního depozita.
Běžnou praxí realitních zprostředkovatelů bývá, že od kupujícího převezmou tzv. rezervační depozitum či obdobně označenou platbu, která představuje zálohu na kupní cenu. Realitní zprostředkovatel depozitum spravuje do doby realizace transakce, kdy zpravidla dojde k automatickému započtení oproti nároku realitního zprostředkovatele na úhradu sjednané provize dle smlouvy o realitním zprostředkování uzavřené s prodávajícím.
Podmínky poskytnutí úschovy realitním zprostředkovatelem stanoví zákon a jedná se zejména o nutnost výslovné žádosti účastníků transakce v písemné formě, písemnou formu smlouvy o úschově, zařízení speciálního účtu u banky, na kterém jsou uloženy peněžní prostředky pro každého uschovatele zvlášť a který je veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku, a informační povinnost ohledně majitele uschovaných peněžních prostředků. O každé úschově musí navíc realitní zprostředkovatel učinit záznam v jím vedené evidenci úschově.
Pokud realitní zprostředkovatel nebude provádět úschovu peněžních prostředků za podmínek výše uvedených, přichází v úvahu dvě řešení. První řešením je využít k úschově jiné oprávněné subjekty, tedy například advokáta, notáře či banku. Druhou možností je změnit konstrukci uzavíraných smluv a nepřijímat rezervační depozitum jako zálohu kupní ceny, ale přijmout peněžení prostředky jako jistotu utvrzení závazků vyplývajících z rezervační smlouvy. V okamžiku uzavření realitní smlouvy se pak finanční prostředky stanou součástí kupní ceny a ve stejném okamžiku dojde k zápočtu oproti nároku realitního zprostředkovatele na provizi.
Výklad zákona v oblasti úschov a rezervačního depozita je nicméně zatím roztříštěný. Otázkou tedy je, jak se bude v této oblasti vyvíjet soudní judikatura a zda nebude vykládat složení finančních prostředků jako jistoty utvrzení závazků rovněž jako plnění z realitní smlouvy. V tom případě by byli realitní zprostředkovatelé vždy povinni postupovat při složení jakýchkoliv finančních prostředků dle výše zmíněných podmínek úschovy.
Kontrolu plnění povinností realitních zprostředkovatelů provádějí obecní živnostenské úřady, které mohou za přestupek, resp. porušení povinností souvisejících s úchovami realitních zprostředkovatelů udělit pokutu až do výše 500 000 Kč. Z tohoto důvodu se domnívám, že do doby, kdy bude otázka úschovy rezervačního depozita vyjasněna, je vhodnější využít úschov jiných oprávněných subjektů, případně provést úschovu za podmínek výše uvedených.
Mgr. Jana Führerová
advokátní koncipientka
Advokátní kanceláře
Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz