Hypoteční poradnaPrávní poradna

Nabývání nemovitých věcí společenstvím vlastníků jednotek

Pravidla nabývání majetku SVJ

Společenství vlastníků jednotek (dále také jako „SVJ“) má jako právnická osoba specifickou povahu vyplývající z účelu jeho existence. S ohledem na to může být SVJ nositelem pouze těch práv a povinností, které mu výslovně svěřuje zákon.

Znění právních předpisů je však někdy až příliš stručné a v praxi vyvolává nejasnosti. Tak je tomu i v případě možností SVJ nabývat nemovité věci do svého vlastnictví.

Dle ust. § 1195 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), platí, že společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.

Zároveň platí, že nemovitá věc zapsaná v katastru nemovitostí se do vlastnictví nabývá až zápisem do tohoto rejstříku, a to na základě povolujícího rozhodnutí katastrálního úřadu.
SVJ se do svého vlastnictví nejčastěji snaží převést pozemky zastavěné spravovaným domem či pozemky okolní.Některé katastrální úřady ale návrhy na vklad podané v těchto případech zhusta zamítají s odůvodněním, že daný pozemek nebude sloužit k činnostem souvisejícím se správou domu a pozemku, a SVJ proto není oprávněno jej nabýt.

Výše citované ustanovení OZ přitom vykládají tak, že ve prospěch SVJ lze zapsat vlastnické právo k pozemku bezprostředně navazujícímu na pozemek zastavěný domem, pokud je nezbytný pro řádné užívání domu a provádění oprav jeho společných částí. Pokud se však jedná o samotný pozemek zastavěný domem, je názor katastrálních úřadů takový, že jej SVJ do svého vlastnictví nabýt nemůže, jelikož pozemek pod domem nebude sloužit k činnostem souvisejícím se správou domu a pozemku.

Takovou argumentaci však nelze přijmout, jelikož je příliš formalistická. V pozemku pod domem se totiž obvykle nachází např. inženýrské a potrubní sítě, které musí SVJ taktéž spravovat.

Správou domu je proto třeba rozumět vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné či účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a pro zachování či zlepšení společných částí. Nelze ji tedy vnímat jen v tzv. užším smyslu jako pouhý provoz a opravy společných částí, ale je nutné ji chápat v tzv. širším smyslu jako všechny činnosti, jejichž účelem je lepší využití domu a uspokojení potřeb jeho obyvatel.

K tomuto názoru se v nedávné době přiklonil i Krajský soud v Praze, když ve svém rozsudku č. j. 38 C 139/2016-53 uvedl, že „ […] nabytí vlastnického práva k danému pozemku, který je zcela zastavěn bytovým domem, jenž je spravován žalobcem, spadá pod pojem správy domu. Je tedy řádným výkonem práva, ke kterému má žalobce ve smyslu § 1195 odst. 1 občanského zákoníku způsobilost, a tudíž není překážkou povolení vkladu ve smyslu § 5 odst. 1 písm. f) zákona o zápisech.“

Závěr je tedy takový, že některá zamítavá rozhodnutí katastrálních úřadů jsou v této věci v rozporu s aktuální soudní judikaturou. Bránit se jim lze žalobou proti rozhodnutí správního orgánu podanou k příslušnému krajskému soudu.

 

Mgr. Monika Vavříková
advokátní koncipientka

Advokátní kanceláře
Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz