V jednom z předchozích článků jsme popisovali rozhodnutí Vrchního soudu v Praze, podle kterého nemůže společenství vlastníků jednotek svými stanovami zakázat krátkodobé ubytovací služby v bytových jednotkách nabízené nejčastěji prostřednictvím Airbnb.
V minulém roce však stavební úřad Městské části Prahy 1 udělil vlastníkovi bytové jednotky pokutu za provozování krátkodobých pronájmů prostřednictvím služby Airbnb, jelikož tato bytová jednotka nebyla za tímto účelem zkolaudována.
Účel užívání bytové jednotky je kolaudačním rozhodnutím vymezen jako dlouhodobé užívání jednotky k bydlení, k čemuž je stavebně technicky uspořádána, kdežto v případě poskytování ubytovacích služeb musí být předmětný prostor zkolaudován právě k účelu jeho dočasného užívání.
Tento právní názor následně potvrdil jako odvolací správní orgán také stavební úřad Magistrátu hlavního města Prahy, který konstatoval, že pro změnu účelu užívání bytové jednotky není rozhodující, zda došlo k jejím stavebním úpravám, ale podstatným je pouze skutečný účel užívání.
Pokud se tedy vlastník bytové jednotky rozhodl tuto nabízet za účelem krátkodobého ubytování, je nutné, aby zajistil změnu jejího účelu užívání. Magistrát své závěry dále odůvodnil tím, že při změně účelu užívání stavby je nutné vycházet z požadavků dle zvláštních právních předpisů. Například požární předpisy kladou znatelně odlišné požadavky na stavby užívané za účelem krátkodobého ubytování než stavby užívané za účelem dlouhodobého bydlení.
Pokud by se tedy vlastník rozhodl nabízet svou bytovou jednotku ke krátkodobému užívání v souladu se stavebním zákonem, byl by povinen zajistit rekolaudaci této bytové jednotky za účelem jejího užívání ke krátkodobému ubytování.
Ke změně účelu užívání bytové jednotky je však podle ustanovení § 1169 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku nutný souhlas většiny hlasů všech vlastníků v domě.
Z výše uvedeného tak vyplývá, že přestože podle dosavadní rozhodovací praxe vyšších soudů nemůže většina vlastníků v domě zakázat krátkodobé ubytovací služby přímo, je souhlas této většiny vlastníků nutný ke změně účelu užívání jednotky, bez čehož by poskytování ubytovacích služeb v bytové jednotce bylo v rozporu se stavebním zákonem, čímž by se daný vlastník vystavoval riziku sankcí ze strany stavebního úřadu.
Výše uvedené závěry stavebního úřadu Magistrátu hlavního města Prahy však zatím nelze považovat za standardní rozhodovací praxi stavebních úřadů. V nedávné době totiž Komise Rady hlavního města Prahy podala žádost na Ministerstvo pro místní rozvoj o přijetí metodiky pro stavební úřady, která by měla nastínit jejich postup v případech, kdy jsou bytové jednotky využívány k poskytování krátkodobých ubytovacích služeb, z čehož lze dovodit, že tato problematika není vnímána různými stavebními úřady jednotně, a proto je nutné praxi stavebních úřadů v tomto ohledu sjednotit.
Mgr. Jakub Hrček a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz