Chcete koupit, prodat, najmout či pronajmout byt či jinou nemovitost? Situace na českém realitním trhu rezidenčních nemovitostí je v současné době pro prodávající i pro kupující (platí i pro pronajímání) složitější než v minulosti. Bytů k prodeji i k pronájmu je v celé republice stále relativní nedostatek (v nabídkách realitních serverů nabídek nyní stále méně, než tomu bylo v období před covidem) a zároveň se výrazně snížilo i množství koupěschopných zájemců o nákup bytu a to zejména v důsledku zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Dochází postupně ke snižování převahy poptávky nad nabídkou (v mnoha lokalitách již k tomu došlo) v této rezidenční oblasti realitního trhu.
Dle našeho průzkumu se v posledních měsících většina nákupů nemovitostí uskutečňuje z vlastních zdrojů kupujících. Pro prodávající je nyní více než dříve zásadní otázkou stanovení optimální nabídkové ceny – ve většině míst v České republice se mnohaletý neustálý růst cen těchto nemovitostí buď zastavil, nebo je jen velmi nízký (v některých lokalitách začíná docházet i k mírnému poklesu realizovaných cen). Mnozí prodávající trvají ve svých nabídkách na již nereálně vysokých cenách, doba realizace rezidenčních nemovitostí se tak stále prodlužuje. Nejen z důvodu stanovení optimální ceny dané nemovitosti je dobré využít služeb odborníků, tj. realitních zprostředkovatelů (kanceláří).
Pro případné rozhodování, zda využít služeb realitní kanceláře, uvádíme přehled nutných aktivit při realitní transakci (koupě či prodej bytu). Co tedy musí člověk, který chce např. prodat svůj byt sám, tj. bez pomoci zprostředkovatele, učinit:
- zorientovat se v cenách bytů dané velikosti v příslušné lokalitě a stanovit reálnou prodejní cenu
- zpravidla pomocí inzerce hledat zájemce o koupi bytu, vyjednávat s nimi o podmínkách prodeje včetně prohlídek bytu
- vybrat nejlepší nabídku, dohodnout se s kupujícím o konečné ceně a dalších podmínkách prodeje
- zajistit sepis kupní smlouvy, která by měla jednak všechny potřebné náležitosti a odpovídala aktuálně platným právním předpisům (tj. zejména občanskému zákoníku, zákonu o realitním zprostředkování, katastrálnímu zákonu a mnoha dalším právním normám), aby ji Katastr nemovitostí akceptoval a provedl vkladem změnu vlastníka bytu a současně, aby smlouva neobsahovala žádná ustanovení, která by v případě sporu byla pro něj nevýhodná
- řešit daňové aspekty obchodu (daň z nemovitých věcí, popř. daň z příjmu)
- dohodnout se s kupujícím o způsobu úschovy kupní ceny po dobu vkladového řízení na Katastru nemovitostí a dohlédnout na úhradu kupní ceny prodávajícímu
- zajistit bezproblémové předání dané nemovitosti (včetně přepisu dodávek energií na nového majitele) a předejít tak případným sporům
V případě, že chci koupit či prodat nemovitost, musím si položit minimálně tyto otázky: je mi znám celý postup, tj. všechny výše uvedené jednotlivé fáze uvažovaného realitního obchodu; jsem schopen je sám zvládnout; jsou mi známa rizika, kterým je třeba se vyhnout či alespoň minimalizovat možnost, že se uskuteční; jsem přesvědčen, že dosáhnu lepších podmínek koupě či prodeje (cena aj.) ?
Pokud si nejsem zcela jist kladnou odpovědí na výše uvedené otázky, měl bych se rozhodně obrátit na solidní realitní kancelář.
Jak poznat solidní realitní kancelář, resp. realitního makléře?
- kladné reference jejich klientů, které znáte a jejich stanovisku důvěřujete
- osvědčení odborné způsobilosti daného realitního zprostředkovatele (makléře) dle zákona o realitním zprostředkování (musí být vydáno autorizovanou osobou na základě zkoušky)
- způsob jednání realitního makléře (seznámení klienta s tím, co pro něj realitní makléř zajistí, jaký bude celý průběh realitního obchodu, předložení návrhu zprostředkovatelské smlouvy apod.)
- členství v profesním sdružení realitních makléřů, dražebníků a správců nemovitostí – Asociaci realitních kanceláří České republiky (ARK ČR).
Každý, kdo prodává, kupuje, najímá či pronajímá nemovitost i prostřednictvím realitní kanceláře, by měl postupovat promyšleně, každý svůj krok pečlivě zvážit, u smluv v případě pochybností se obrátit na právníka.
Řadu dalších důležitých informací o problematice obchodování s nemovitostmi naleznete na webových stránkách REALITY BEZ RIZIKA, tj. na www.realitybezrizik.org.
Mgr. Ing. arch. Jan Borůvka
generální sekretář Asociace
realitních kanceláří České republiky