Ne každý má na účtu nastřádané milionové částky. Proto, když přijde na pořizování nemovitosti, obrátí se většina z nás na banku s žádostí o poskytnutí úvěru. Banky však poskytují hypoteční úvěry pouze se zřízením zástavního práva na adekvátní nemovitosti, a to ve smyslu § 1309 a násl. zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). Tímto banky výrazně snižují riziko, jelikož při neplnění dluhu dlužníkem řádně a včas vzniká bance oprávnění uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy.
Může se stát, že ještě před splacením daného úvěru, a tedy před zánikem zástavního práva při zániku pohledávky, budete potřebovat zastavenou nemovitost zástavního práva zbavit. V tomto článku se dočtete, jaké máte zákonné možnosti zániku zástavního práva na nemovitosti, aniž by zanikla zajištěná pohledávka.
První možností, která přijde na mysl, je převod zástavního práva na jinou nemovitost. K tomuto zpravidla je potřeba, aby odhadní cena nové nemovitosti byla vyšší než zbývající hodnota úvěru. Zároveň na tento převod není právní nárok, a proto bez souhlasu banky k němu nedojde.
Mimo výše uvedenou možnost přináší § 1377 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku další možnost zániku zástavního práva na nemovitosti s přetrváváním zajištěné pohledávky. Dle tohoto ustanovení zanikne zástavní právo bez zániku pohledávky, složí-li zástavce nebo zástavní dlužník zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci. Tímto může zástavce nebo zástavní dlužník zástavu vyplatit. Je jen logické, že cena zástavy představuje pro zástavního věřitele rovnocennou jistotu, jako zastavená nemovitost. Díky tomu ponechává regulace ocenění zástavy prvotně na dohodě smluvních stran. Není-li takové dohody, určí se cena věci dle § 492 odst. 1 občanského zákoníku jako cena obvyklá.
Dle komentářové literatury se jedná o jednostranné jednání, k němuž může zástavce či zástavní dlužník přistoupit i proti vůli zástavního věřitele, tudíž není vyžadována součinnost zástavního věřitele (banky) ani jeho souhlas. Složené peněžní prostředky je zástavní věřitel povinen opatrovat jako schovatel dle § 2402 a násl. občanského zákoníku, a to až do doby splatnosti pohledávky, pak může, neplní-li dlužník, tyto prostředky použít k uspokojení. Dojde-li ovšem dlužníkem ke splnění zajištěné pohledávky řádně a včas, musí mu být zástavním věřitelem složené peněžní prostředky vydány zpět.
K zániku zástavního práva evidovaného ve veřejném seznamu dojde bez dalšího složením ceny zastavené věci a následný výmaz je pouze deklaratorní. K jeho provedení bude potřeba zahájit řízení o vkladu výmazu zástavního práva. Vkladovou listinou ve smyslu § 15 odst. 1 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů a § 66 odst. 1 písm. b) vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, je potvrzení o zániku zástavního práva vydaného bankou.
Mgr. Lucie Zavřelová a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz