Právní poradna

Absence úředně ověřených podpisů na smlouvě o převodu nemovitosti

Při převodu nemovitostí, ať už na základě kupní či darovací smlouvy, je vždy nutné prokázat pravost podpisů smluvních stran. Nejjednodušším způsobem je nechat podpisy smluvních stran úředně ověřit.

 

Úřední ověření podpisů smluvních stran však není zákonnou náležitostí smlouvy, jak by se na první pohled mohlo zdát. Úředně ověřené podpisy stran smlouvy na základě které, dochází k převodu nemovitostí nevyžaduje občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) ani katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí).

 

Katastrální zákon pak vyžaduje úředně ověřené podpisy pouze na plné moci, je-li účastník vkladového řízení na základě této plné moci zastoupen třetí osobou. Podle ustanovení § 7 odst. 3 katastrálního zákona pak platí, že nejsou-li podpisy smluvních stran na soukromé listině (tedy např. kupní smlouvě) úředně ověřeny, musí navrhovatel prokázat pravost podpisů jiným způsobem. Pokud by pak pravost podpisů prokázána jiným způsobem do třiceti dnů od podání návrhu nebyla, bude vkladové řízení katastrálním úřadem zastaveno.

 

Tento závěr vyslovil i Nejvyšší soud, když konstatoval, že absence úředně ověřeného podpisu na kupní smlouvě o prodeji nemovitosti nemůže vést automaticky k odmítnutí provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Katastrální úřad (případně soud v řízení o nahrazení rozhodnutí katastrálního úřadu) je povinen učinit potřebná opatření ke zjištění pravosti vlastnoručního podpisu (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2018, sp. zn. 21 Cdo 3066/2017).

 

Konkrétní způsob prokázání pravosti podpisů jiným způsobem pak rozvádí katastrální vyhláška (vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí). Podle ustanovení § 62 odst. 1 katastrální vyhlášky je pak katastrální úřad dokonce povinen zkoumat, zda vlastnoruční podpisy na smlouvě, jež nejsou úředně ověřeny, jsou pravé.

 

Podle ustanovení § 63 odst. 1 katastrální vyhlášky pak platí, že pravost vlastnoručních podpisů může být prokázána:

  • v případě listiny podepsané advokátem, prohlášením advokáta o pravosti vlastnoručního podpisu;
  • v případě, že by smluvní stranou byla právnická osoba, podpisovým vzorem s úředně ověřeným podpisem fyzické osoby, jež za právnickou osobu jedná (zpravidla bývá využíváno developery, kteří mají na katastru nemovitostí uložené své podpisové vzory, aby nemuseli podpisy na každé jednotlivé smlouvě úředně ověřovat);
  • tím, že podepsaná osoba před katastrálním úřadem osobně prohlásí, že jde o její vlastní podpis.

 

Podle ustanovení § 63 odst. 2 katastrální vyhlášky pak platí, že pokud by pravost podpisu nebyla ověřena žádným z výše uvedených způsobů, lze ji ověřit i jinak, např. předložením znaleckého posudku.

 

Nejčastějším případem prokázání pravosti podpisu, který není úředně ověřen pak bude v praxi osobní prohlášení podepsané osoby před katastrálním úřadem, že se jedná o její podpis.

 

Podle článku 16 odst. 2 jednacího řádu katastrálního úřadu postupuje katastrální úřad tak, že přizve podepsanou osobu a ověří její totožnost. Poté se této osoby dotáže, zda uznává, že podpis na předmětné listině je její.

 

Podle článku 16 odst. 3 jednacího řádu katastrálního úřadu pak platí, že katastrální úřad nemůže tento způsob prokázání pravosti podpisu odmítnout, jestliže o to účastníci vkladového řízení požádají při podání návrhu na vklad. O tomto ověření pravosti podpisu je pak katastrální úřad povinen vyhotovit protokol.

 

Opatření smlouvy úředně ověřenými podpisy pak bude samozřejmě nejjednodušším způsobem ověření pravosti těchto podpisů, a který zároveň povede k nejrychleji provedenému vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud by pak ale smluvní strany z jakéhokoli důvodu nemohly smlouvu úředním ověřením podpisů opatřit, nemůže tato skutečnost automaticky vést k zamítnutí či odmítnutí návrhu na vklad.

 

Mgr. Jakub Hrček a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz