Loňský rok se hypoteční trh ani na minutu nezastavil. Trh překonal nový rekord v objemu poskytnutých hypoték a to hned o 70 %. Zatímco v roce 2020 byl rekordem objem 254 mld., loni to bylo téměř 450 mld. Důvodem byly extrémně nízké úrokové sazby, které však začaly hned v lednu růst a tlačily tak poptávku ke spěchu. Důvodem byla také snadná dosažitelnost hypoték, chuť bank úvěrovat a vyšší podíl refinancovaných úvěrů. V průměru byl loni každý pátý úvěr na refinancování, v některých měsících dosahoval podíl refinancování dokonce 30 až 40 %. Dalším důvodem byl velmi aktivní realitní trh. Zájem kupujících byl enormní a objemy hypotečních úvěrů tlačily vzhůru i rostoucí ceny nemovitostí. Letošní rok bude vše jinak.
Ze svých hypoték se letos bude radovat nejvíce lidí v historii. Mnoho klientů získalo v uplynulých letech hypotéky s nízkými úrokovými sazbami a vysoká inflace teď umaže značnou část jejich reálného dluhu. Například pokud má klient hypotéku se sazbou 2 % a inflace bude 9 %, klient bude vracet bance méně hodnotné peníze a reálně 7 % vydělá. Výhodná kombinace nízkých sazeb a vysoké inflace je skvělou zprávou pro všechny dlužníky.
Vysoká inflace je ale v ekonomice z mnoha důvodů nežádoucí, proto se ji Česká národní banka snaží co nejdříve dostat pod kontrolu. Zvyšuje proto základní úrokovou sazbu, která ovlivňuje i ostatní úrokové sazby včetně těch hypotečních. Na hypotečním trhu dnes vidíme skokové růsty nabídkových sazeb hypoték. A ačkoliv od druhého kvartálu čekáme pomalejší růst, sazby ještě půjdou nějakou dobu vzhůru. Je otázkou, zda a kdy průměrná sazba pokoří roky 2009 a 2010, kdy se průměrné sazby pohybovaly kolem 5,5 %.
U sazeb s krátkou dobou fixace vídáme sazby přes 5 % už dnes. Delší doby fixace bývají i o procento levnější. Vyplatí se dnes fixovat sazbu na co nejdelší dobu, například na 10 let? Co když v budoucnu sazby poklesnou? Odpověď na otázku není jednoznačná. Ve většině bank dnes platí, že poplatek za mimořádnou splátku hypotéky je zanedbatelný a za nižší sazbou se může vyplatit refinancovat i uprostřed doby fixace. To jednoznačně nahrává tomu, zvolit si raději delší fixaci. Do budoucna je ale pravděpodobné, že dojde k úpravě legislativy (nebo ke změně jejího stávajícího výkladu) a poplatek za splátku uprostřed fixace zdraží. V takovém případě by naopak mohlo vyjít výhodněji volit kratší fixaci. Vše tedy bude záležet na zákonodárcích – kdy a jaká pravidla nastaví a jestli nová pravidla pro poplatky za mimořádnou splátku budou platit i pro starší hypotéky.
Vyšší úrokové sazby znamenají i o několik tisíc dražší hypoteční splátky. A také vyšší nároky na prokazatelné čisté příjmy žadatele. Větší nároky bude od dubna vyžadovat i ČNB a všechny banky je u nových hypoték budou muset závazně hlídat (výjimka bude možná maximálně pro 5 % žadatelů). Další nové pravidlo bude, že žadatelé o novou hypotéku budou muset našetřit minimálně 20 % z hodnoty zástavy. Pouze žadatelům do 36 let bude stačit našetřit jen 10 %, jak tomu bylo doposud. Získat hypotéku bude letos obtížnější. Většina klientů proto i v letošním roce využije služeb hypotečních makléřů, kteří znají požadavky všech bank, aktuální úrokové sazby a možnosti schválení výjimek. Metodické výjimky a hledání individuálního řešení bude pro velkou část kupujících jedinou cestou pro získání vlastního bydlení.
HYPOASISTENT s.r.o.
Sokolovská 55, 186 00 Praha 8
tel.: 222 982 557
www.hypoasistent.cz