Řada vlastníků své byty pronajímá v rámci tzv. krátkodobých pronájmů, tedy bez uzavření klasické nájemní smlouvy, a to nejčastěji prostřednictvím ubytovací služby Airbnb. Tento fenomén posledních let, kdy krátkodobé pronájmy bytů využívají především turisté ve větších městech, obzvlášť pak v Praze, nesou obyvatelé bytových domů, kteří jsou krátkodobými nájemci rušeni, mnohdy s velkou nelibostí.
V jednom případě došla situace tak daleko, že společenství vlastníků jednotek dokonce v rámci stanov zakázalo jednotlivým vlastníkům tyto krátkodobé pronájmy nabízet, aniž by k tomu společenství vlastníků nedalo souhlas, přičemž společenství vlastníků mohlo svůj případný souhlas odvolat, pokud by krátkodobými pronájmy docházelo k rušení nočního klidu či narušování pořádku v domě.
Vlastník, kterého se tato změna stanov dotýkala, a jemuž byla tato změna stanov ušita na míru, se rozhodl obrátit na soud a k Městskému soudu v Praze podal žalobu, kterou se domáhal zrušení této omezující části stanov.
Městský soud v Praze však jeho žalobu zamítnul, když konstatoval, že žalobce své vlastnické právo k bytové jednotce vykonával takovým způsobem, který omezoval ve výkonu vlastnického práva ostatní vlastníky bytových jednotek v domě, jelikož krátkodobý nájemci, tedy uživatelé platformy Airbnb, rušili v domě noční klid a narušovali pořádek.
Toto rozhodnutí Městského soudu pak dalo naději všem vlastníkům jednotek, kteří pociťovali negativní důsledky krátkodobých pronájmu a současně přineslo nejistotu všem vlastníkům jednotek, kteří krátkodobé pronájmy provozovali.
Tímto však celá věc neskončila, když dotčený vlastník proti zamítavému rozhodnutí Městského soudu v Praze podal odvolání k Vrchnímu soudu v Praze. Ten dal pak tomuto vlastníkovi za pravdu, když konstatoval, že nelze takto obecně zakázat krátkodobé pronájmy v rámci stanov společenství vlastníků jednotek.
Podle Vrchního soudu v Praze by pak na místo plošného zákazu měly být řešeny pouze konkrétní případy, kdy skutečně dochází k rušení nočního klidu či pořádku v domě, jelikož takovýto plošný zákaz představuje nepřiměřený zásah do vlastnických práv daného vlastníka.
V případě, kdyby docházelo krátkodobými pronájmy k rušení nočního klidu či pořádku v domě, mají ostatní obyvatelé domu možnost, obrátit se na městskou či státní policii, a nebo na hygienu. Dále pak mají ostatní vlastníci v domě možnost domáhat se vůči vlastníkovi, který provozuje krátkodobé pronájmy, kterými dochází k rušení nočního klidu, zdržení se takového jednání podle ustanovení § 1012 občanského zákoníku, a to v případě, že by krátkodobými pronájmy docházelo k rušení nočního klidu či pořádku v domě takovým způsobem, který by závažně rušil práva jiných osob a současně by byl nepřiměřený místním poměrům.
Jedná se o tzv. vlastnickou žalobu, kterou mohou podat vždy konkrétní vlastníci, tedy nejtypičtěji vlastníci bytů, jejichž byty jsou v daném případě rušením nočního klidu krátkodobými pronájmy nejvíce postiženy, nikoli společenství vlastníků jednotek.
Jinými slovy Vrchní soud v Praze vyloučil možnost společenství vlastníků jednotek, zakázat v domě krátkodobé pronájmy, jelikož ne každým krátkodobým pronájmem dochází k rušení nočního klidu a pořádku v domě, a proto takový zákaz představuje nepřiměřený zásah do práv vlastníka bytu, který by v něm krátkodobé pronájmy provozoval.
Pokud pak dochází v konkrétních případech k rušení nočního klidu v domě, mají ostatní vlastníci podle Vrchního soudu v Praze řadu jiných prostředků obrany, a to jak veřejnoprávní povahy, tedy možnost obrátit se na policii či hygienu, tak soukromoprávní povahy, tedy možnost podat tzv. vlastnickou žalobu.
V projednávané věci však lze očekávat další soudní vývoj, když rozhodnutí Vrchního soudu v Praze může zvrátit, či potvrdit Nejvyšší soud, přičemž s ohledem na palčivost této otázky nelze výsledné rozhodnutí Nejvyššího soudu předjímat. Ostatně není ani vyloučeno, že ať už by Nejvyšší soud rozhodl jakkoli, bude mít v projednávané věci poslední slovo Ústavní soud.
Mgr. Jakub Hrček a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz