Ocitáme se v období změn a neklidu. Období, kdy doslova nevíme, co bude zítra. Možná se ptáte, zda jsou investice do nemovitostí, které byly poslední roky považovány za stálé a ziskové, i v této době výhodné. A jak postupovat jako investor, abyste se nedostali do ztráty?
Je třeba říci, že i když je situace v současné době nestabilní, investice do nemovitosti může pořád být tou nejlepší investiční volbou. Ale, stejně jako každá investice, přináší i svá rizika. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?
Trh s nemovitostmi
Možná si vzpomenete na období před velkou recesí v roce 2008 ve Spojených státech, kdy si investoři mysleli, že se trh s nemovitostmi může pohybovat pouze směrem vzhůru. Podobně jsme na tom byli i my v nedávné době. A mezi Čechy převládá myšlenka, že pokud koupíte nemovitost teď, budete na ní v budoucnu jen profitovat. Tedy že ji prodáte vždy se ziskem. Je pravda, že ceny nemovitostí měly dosud v globálu stoupající tendenci. A také je pravda, že nemovitosti mají tendenci s časem růst. Ale je také pravda, že pokud vstoupíte do trhu v nevhodnou dobu, může se vám stát, že se vaše investice znehodnotí. Roli hraje mnoho faktorů – nabídka, poptávka, ekonomika, demografie, úrokové sazby, vládní politika, ale i další nepředvídatelné události.
Lokalita a její výběr
U investiční nemovitosti hraje výběr lokality snad ještě zásadnější roli. Tedy s ohledem na detaily i cílovou skupinu. Na prvním místě je vždycky to, kde je nemovitost umístěná. Dům nemůžete (kromě toho mobilního) přestěhovat. Těžko také přestěhujete maloobchodní prostor z opuštěného obchodního centra. Proto lokace vaší nemovitosti je to, co určuje její schopnost generovat zisk či nikoli. V tomto úhlu pohledu je tedy nejlepší takové umístění, které bude generovat maximální návratnost.
Obsazenost
Pokud jste pořídili nemovitost na investici, budete ji chtít pravděpodobně na určitou dobu pronajmout. A je jedno, zda se jedná o komerční prostor nebo o rodinný dům. Riziko vysoké neobsazenosti existuje vždycky. Největší problém je v případě, že počítáte s tím, že pronájem pokryje splátky hypotéky za tuto nemovitost a vy jste v tom případě na příjmu existenčně závislí.
Jak se vyhnout riziku vysoké neobsazenosti?
Ideální je koupě nemovitosti, po které je největší poptávka. Pak tedy potřebujete prozkoumat trh. Sem patří i faktory, které jsme uvedli výše. Jak v praxi snížit riziko vysoké neobsazenosti? Stanovte si pro sebe reálnou cenu nájemného v tržním rozsahu pro danou oblast, kde se nemovitost nachází nebo pro lokality, které máte vyhlídnuté před koupí nemovitosti. Určitě inzerujte ve všech dostupných kanálech, které využívá cílová skupina, do které patří vaši nájemníci. Když se dostanete do situace, že vás aktuální nájemce upozorní na to, že se chystá stěhovat, začněte ihned s nabídkou. Nebojte se spolupracovat s realitními profesionály. Často mají svou síť poptávajících nebo další kanály inzerce, kde se dá vaše nemovitost nabídnout.
Pozor na skryté náklady na opravu nemovitosti
Ztrátová investice může nastat i v případě, že podceníte náklady na opravu nemovitosti před samotnou koupí. Například u komerčních budov může jít i o stovky tisíc korun. Ani u bytových prostor nejsou zanedbatelné. Riziko s tím spojené můžete snížit tím, že nemovitost před koupí důkladně projdete. Vezměte si na to klidně i odborníka – inspektora nemovitostí. Nechte si vypracovat odhad prací a následně tyto opravy zapracujte do kupní smlouvy. Pokud by vám měly tyto náklady bránit v dosažení “přiměřeného” zisku, pak raději od koupi odstupte.