V minulém článku jsme popsali možnosti obrany vlastníků bytových jednotek proti hlučnému sousedovi, který nerespektuje noční klid. V praxi však může nastat situace, kdy rušitel svým jednáním překračuje veškeré hranice tak, že zcela zásadním způsobem omezuje své sousedy v nerušeném užívání jejich bytových jednotek.
V těchto krajních případech, kdy rušitel porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek v domě, je možné, aby osoba odpovědná za správu domu a pozemku, typicky tedy společenství vlastníků jednotek, podala k soudu návrh na nařízení prodeje bytové jednotky onoho problémového vlastníka, a to podle ustanovení § 1184 odst. 1 občanského zákoníku.
K takovému návrhu však musí předcházet písemná výstraha adresovaná onomu rušiteli, ve které je nutné podle § 1184 odst. 2 občanského zákoníku uvést důvody jejího udělení, upozornit na možnost podání návrhu na soudní prodej jednotky a vyzvat rušitele, aby se porušování povinností zdržel, anebo aby následky svého porušování odstranil, k čemuž musí být rušiteli poskytnuta přiměřená lhůta v délce nejméně 30 dnů.
Všechny podmínky musí být splněny kumulativně, tzn. že (1) rušitel musí porušovat své povinnosti, (2) a to způsobem podstatně omezujícím či znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků v domě, (3) tohoto jednání se rušitel nezdržel, či neodstranil následky tohoto jednání ani po zaslání výstrahy, (4) ve které byl upozorněn na možnost soudního prodeje jeho jednotky, (5) a ve které mu byla poskytnuta přiměřená lhůta ke zjednání nápravy v délce alespoň 30 dnů.
Přiměřenost této lhůty bude nutné posuzovat vždy v kontextu konkrétního způsobu porušování povinností, či v kontextu následků tohoto porušování, které je rušitel povinen odstranit.
V případě, že by rušitel ani v poskytnuté lhůtě nezjednal nápravu, bude moci společenství vlastníků jednotek přistoupit k podání návrhu na nucený prodej bytové jednotky dotčeného vlastníka.
S podáním návrhu na nařízení soudního prodeje jednotky problémového vlastníka však musí podle ustanovení § 1184 odst. 3 občanského zákoníku vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek v domě, přičemž k hlasům rušitele se v takovém případě nepřihlíží.
Mgr. Jakub Hrček a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz