Každý, kdo se rozhodne pořídit vlastní byt či dům, by si měl vyjma faktického stavu dané nemovitosti prověřit i její právní stav, k čemuž slouží nejlépe evidence katastru nemovitostí.
Před koupí nemovitosti je tedy vhodné v katastru nemovitostí zkontrolovat, zda na ní např. nevázne zástavní právo. V případě zajištění dluhu zástavním právem pak toto zástavní právo na nemovitosti vázne, nehledě na to, kdo je jejím vlastníkem.
V případě existence zástavního práva váznoucího na nemovitosti však může – ze zákona – její koupí přejít na kupujícího i dluh tímto zástavním právem zajištěný, což se může jevit jako nelogické a což řada kupujících vůbec nemusí předpokládat.
Podle ustanovení § 1888 odst. 2 občanského zákoníku totiž platí, že v případě převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu (typicky tedy nemovitosti, jež je zapsaná v katastru nemovitostí), u níž je ve veřejném seznamu zapsáno i zástavní právo či jiná obdobná jistota váznoucí na věci, se má za to, že převodem nemovitosti přešel na nabyvatele i dluh zástavním právem zajištěný.
Dlužník pak má právo písemně vyzvat věřitele, aby namísto něho přijal nabyvatele nemovitosti jako nového dlužníka. Pokud s tímto však věřitel nesouhlasí, je dlužníkem stále původní dlužník.
V případě, že na takovou výzvu věřitel nebude vůbec reagovat, platí, že s osobou nového dlužníka, tedy s osobou nabyvatele nemovitosti, souhlasí. Na tento právní následek však musí dlužník věřitele výslovně upozornit.
V případě převodu nemovitosti, na které vázne zástavní právo, nedochází ke změně zajištěného závazku, ale pouze ke změně vlastníka nemovitosti, kterou je závazek zajištěn. Na základě citovaného ustanovení však může současně se změnou vlastníka zastavené nemovitosti dojít i ke změně závazku v osobě dlužníka, když se novým dlužníkem stane nabyvatel nemovitosti, což je pro nabyvatele (kupujícího) jistě zcela nežádoucí.
Z kupujícího nemovitosti se tak může rázem stát jak zástavní, tak i obligační dlužník, což znamená, že kupující nemovitosti se stane osobou povinnou plnit dluh věřiteli a zároveň osobou, jejíž nemovitostí je dluh zajištěn.
Takovéto situaci lze předejít již zmíněnou kontrolou předmětné nemovitosti v evidenci katastru nemovitostí, když váznoucí zástavní právo je zpravidla uvedeno již v online výpisu z katastru nemovitostí. Pro jistotu je však vhodné prověřit i katastrem nemovitostí vedenou sbírku listin, ze které lze požadovat poskytnutí kopií těchto listin. To lze buďto osobně na příslušném katastrálním pracovišti či prostřednictvím dálkového přístupu pro registrované uživatele. Poskytnutí kopií listin je pak zpoplatněno a celková výše poplatku se odvíjí od počtu stran.
Současně lze doporučit, aby si kupující do kupní smlouvy k nemovitosti vymínil zahrnutí ustanovení vylučující postup dle zmíněného § 1888 odst. 2 občanského zákoníku, a to i v případech, kdy si je kupující váznoucího zástavního práva na nemovitosti vědom, ale logicky si nepřeje stát se dlužníkem pro dluh, jež je zástavním právem zajištěn. Takovýto postup, tedy vyloučení ustanovení § 1888 odst. 2 občanského zákoníku v kupní smlouvě, lze doporučit i ve zcela běžných situacích, kdy například při koupi bytu, vázne na daném bytu zástavní právo zajišťující dluh z hypotečního úvěru, kterým současný prodávající v minulosti financoval koupi nyní prodávaného bytu, a který se má v rámci jeho prodeje doplatit z kupní ceny.
Pokud nebude nájemce s výpovědí souhlasit, je oprávněn podat k soudu návrh na přezkoumání výpovědi, avšak pouze do dvou měsíců od dojití výpovědi.
Jelikož jsou tak možnosti vypovězení nájmu ze strany pronajímatele značně limitovány, lze se v praxi běžně setkat s tím, že nájemní smlouvy bývají uzavírány na dobu určitou, např. jeden rok s tím, že v případě oboustranného zájmu se nájemní smlouvy vždy po uplynutí sjednané doby prodlouží.
Mgr. Jakub Hrček a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz