Právní poradna

Přístupová cesta k pozemku

Existuje mnoho pozemků, ke kterým nevede žádná veřejná cesta. Tento stav je často důsledkem nejrůznějšího dělení a scelování pozemkových parcel. Vlastník pozemku, který je ze všech stran obklopen pozemky ve vlastnictví třetích osob, pak při přístupu k tomu svému nemá jinou možnost než některý ze sousedních pozemků přejít, resp. přejet. Tím však zasahuje do práv svých sousedů.

 

Lze si představit, že užívání sousedního pozemku pro přístup k vlastnímu pozemku je v mnoha případech založeno na ústní dohodě se sousedem či na jeho tiché toleranci. Taková dohoda může oběma stranám vyhovovat, do budoucna je ale značně nejistá. Soused může svůj souhlas náhle odvolat, případně může dojít ke změně vlastníka sousedního pozemku, který s jeho užíváním nebude souhlasit. Proto je dobré takové situace ošetřit předem.

Nejčastějším způsobem zajištění přístupu k vlastnímu pozemku přes pozemek sousední je zřízení věcného břemene ve formě pozemkové služebnosti. Může se jednat např. o služebnost stezky či cesty – viz ust. § 1274 a § 1276 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Věcné břemeno zatěžuje služebný pozemek ve prospěch pozemku panujícího. V tomto případě by byl panujícím ten pozemek, ke kterému je třeba zajistit přístup, a pozemek sousední by byl pozemkem služebným. Věcné břemeno, jakožto právo věcné, působí vůči všem – tedy např. i vůči právním nástupcům vlastníka sousedního pozemku. S ohledem na to je třeba věcné břemeno zapsat do katastru nemovitostí.

Další možností, jak si pojistit přístup k vlastnímu pozemku i do budoucna, je odkoupení spoluvlastnického podílu na pozemku představujícím soukromou příjezdovou cestu, resp. odkoupení pozemku, přes který je přístup umožněn, či alespoň jeho potřebné části. I v těchto případech je třeba veškeré změny vlastnických práv řádně promítnout do katastru nemovitostí.

Třetí variantou je uzavření nájemní smlouvy, jejímž předmětem by bylo užívání odpovídající části sousedního pozemku. V praxi je takový postup užíván velmi zřídka, jelikož nájemce, jakožto osoba oprávněná ze závazkového vztahu, je vůči osobám oprávněným z věcných práv vždy ve slabším postavení. Je třeba upozornit na to, že všechny výše uvedené možnosti předpokládají souhlas a součinnost vlastníka sousedního pozemku.

Pokud se se sousedem nelze dohodnout, nezbývá, než se v této věci obrátit na soud se žalobou o povolení nezbytné cesty (§ 1029 an. OZ), přičemž na povolení nezbytné cesty soudem není právní nárok.

Dle ust. § 1032 OZ soud nezbytnou cestu nepovolí, jestliže by škoda na nemovité věci souseda zřejmě převýšila výhodu nezbytné cesty, dále pokud si nedostatek přístupu způsobil z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. Nezbytnou cestu dále nelze povolit přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde zřízení takové cesty brání veřejný zájem.

 

 

Mgr. Lucie Zavřelová a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz