Nájem bytu je specifický druh nájemního vztahu, který se vyjma předmětu nájmu od obecného nájemního vztahu také odlišuje zvýšenou ochranou jedné ze smluvních stran – nájemce.
Občanský zákoník na nájemce, obdobně jako na spotřebitele, nahlíží jako na přirozeně slabší smluvní stranu, a proto občanský zákoník poskytuje nájemcům určitou míru ochrany, posiluje jejich práva a limituje jejich povinnosti tak, aby se přirozeně slabší postavení nájemce, co nejvíce vyrovnalo postavení pronajímatele.
Jedním z konkrétních projevů ochrany nájemce je pak ustanovení § 2239 občanského zákoníku, podle kterého se nepřihlíží k ujednáním nájemní smlouvy, která by ukládala nájemci povinnosti, jež by byly vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.
Jelikož ustanovení § 2239 občanského zákoníku je tzv. kogentní, nelze se od něj v rámci nájemní smlouvy odchýlit, tudíž jej nemůže pronajímatel obejít například ujednáním nájemní smlouvy, které by aplikaci ustanovení § 2239 občanského zákoníku vylučovalo.
To, že se k takovým ustanovením nepřihlíží, znamená, že tato ustanovení nevyvolávají žádné právní následky. Nájemce se tak takovými ustanoveními nemusí řídit a pronajímatel pak nemá žádný zákonný prostředek, jak dodržování těchto ustanovení nájemcem vynutit. Jinými slovy se na zjevně nepřiměřená ustanovení hledí, jako by neexistovala.
Tato právní úprava je však velice obecná, a proto tak může v praxi přinášet výkladové potíže jak pro nájemce, tak pro pronajímatele. Lze totiž jen těžko obecně určit, k jakým konkrétním ustanovením nájemní smlouvy se pro jejich zjevnou nepřiměřenost nebude nikdy přihlížet, protože bude nutné vždy nepřiměřenost každého ustanovení hodnotit v kontextu dané nájemní smlouvy a jejich specifik.
Soudní praxe pak přinesla několik typů ustanovení, k nimž se za splnění určitých předpokladů přihlížet nebude. Nejtypičtější je pak ustanovení zakazující nájemci v bytě chovat zvíře.
Lze proto obecně konstatovat, že pronajímatel nemůže nájemci zakázat, aby v bytě choval např. psa, kočku či morče. Na druhou stranu zákaz v bytě chovat hospodářská zvířata, by již v kontextu nájemní smlouvy k bytu nepřiměřeným nebyl, a to s ohledem na skutečnost, že by takový chov mohl působit obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
Obdobně by nepřiměřeným ujednáním nájemní smlouvy byl zákaz přijímání návštěv v bytě, na druhou stranu však zákaz přijímání návštěv v době nočního klidu, které by noční klid v domě narušovaly, si již představit lze.
Mezi další zakázaná ujednání pak podle dosavadní soudní praxe patří např. povinnost nájemce ohlašovat pronajímateli každou návštěvu, či povinnost nájemce umožnit pronajímateli každodenní prohlídky bytu.
Důležitým aspektem tak podle rozhodovací praxe soudů je zvýšená míra nepřiměřenosti. Musí se tak jednat o natolik nepřiměřené ujednání nájemní smlouvy, o jejíž nepřiměřenosti neexistuje žádná pochybnost.
Mgr. Jakub Hrček a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz