Chceme-li pověřit určitou realitní kancelář prodejem nebo pronájmem naší nemovitosti, je třeba postupovat uvážlivě a všímat si podstatných aspektů činnosti takové kanceláře. Při výběru platí obdobné zásady jako u jiných služeb. Uveďme si tedy ty nejdůležitější.
Reference od spokojených klientů
Jedním z běžných atributů jsou např. reference od klientů dané společnosti. Nejlépe samozřejmě od osob, které znáte a jejichž úsudku důvěřujete. Kancelář by každopádně měla mít své stálé sídlo, provozní hodiny, oprávnění k činnosti, odpovědnou osobu. Dalšími kritérii je určitě průkaz odborné zdatnosti (podrobněji v další části tohoto článku), doba působení na trhu (odborná praxe), systém řízení kvality práce apod. Obecně platí, že nevzdělaný člověk si často neuvědomuje, jaká rizika ho mohou potkat. To platí při sportu, v dopravě, prostě všude. Podobně je tomu i v realitní praxi. V neposlední řadě je důležité, jaký dojem na klienta udělá návštěva realitní kanceláře nebo jak se chová reprezentant kanceláře na úvodní schůzce.
Členství v profesním spolku
Vodítkem může být i to, zda je kancelář členem profesního sdružení, jako je Asociace realitních kanceláří České republiky (ARK ČR). V čem spočívají pro klienta výhody, jestliže se obrátí na členskou realitní kancelář? Každý člen ARK ČR se zavazuje dodržovat Etický kodex realitního makléře – člena ARK ČR, každý člen asociace je povinen absolvovat vzdělávací program. Všichni členové jsou povinně pojištěni na případnou škodu vyplývající z výkonu své profese (pojištění profesní odpovědnosti – v současné době je to povinnost dle zákona o realitním zprostředkování pro všechny realitní makléře). Členové jsou pravidelně informováni o novinkách v legislativě a mají možnost je konzultovat s právníkem nebo daňovým poradcem asociace.
Nabídková cena prodávané (pronajímané) nemovitosti
Při přijímání nemovitosti k prodeji do nabídky realitní kanceláře je mimořádně důležitá a citlivá otázka stanovení nabídkové ceny dané nemovitosti. Nutno říci, že většina prodávajících má představu, že jejich nemovitost lze prodat za vyšší cenu, než je dle názoru odborníka reálné. A to i v současné situaci, kdy nejen ve větších městech jsou ceny rezidenčních nemovitostí na historických maximech. Stejné platí i o cenách pronajímaných bytů. Jsou realitní kanceláře, které přistoupí na jakoukoli cenu, kterou klient požaduje. Ani se nesnaží klienta přesvědčit o nereálnosti jím udávané ceny. Hlavně z toho důvodu, aby získala další nemovitost do své nabídky. A to i za situace, kdy je makléř přesvědčen, že za danou neúměrně vysokou cenu se pravděpodobnost prodeje blíží nule. Solidní realitní kancelář na přehnaně vysokou cenu požadovanou klientem nepřistoupí, neboť za takovou cenu oprávněně považuje nemovitost za neprodejnou. Představa mnoha prodávajících, že nejdříve zkusí nabízet za vyšší cenu a když se zájemce nenajde, pak cenu sníží, je velmi ošidná. Potenciální zájemci, kteří v určité lokalitě hledají takovou nemovitost již po určitou dobu, pokles ceny zaregistrují a část z nich to považuje za varovný signál a o nemovitost ztratí zájem. Je třeba si zároveň uvědomit, že v současné době, kdy ceny bytů stále rostou, je někdy obtížné určit nejvyšší cenu pro prodávajícího, na kterou bude ještě zájemce ochoten přistoupit.
Rozsah služeb
Realitní kancelář by měla být schopna nabídnout komplexní rozsah služeb. V dnešní silné konkurenci není možné zúžit činnost zprostředkovatele na pouhé vyhledání zájemce o koupi nabízené nemovitosti. Zprostředkovatel musí zajistit celý průběh obchodu, a to jak vlastními silami (v rámci provize), tak jako subdodávku. V takových případech se za úhradu pro dodavatele dané služby jedná například o zajištění znaleckého posudku, průkazu energetické náročnost budovy, statického posudku atp.
Zákon o realitním zprostředkování
Zákon o realitním zprostředkování je v období po roce 1989 první speciální právní úpravou realitní činnosti v ČR. Přináší řadu změn – mimo jiné povinnost písemné formy zprostředkovatelské smlouvy, povinnost pojištění profesní odpovědnosti vyplývající ze zprostředkovatelské činnosti, stanovuje pravidla pro přijímání peněžních úschov u realitní kanceláře, nebo také povinnost o určitých věcech informovat svého klienta a samozřejmě níže uvedenou přeměnu na vázanou živnost.
Tento zákon je účinný více než rok a půl, a podle něj musí mít všichni stávající realitní makléři živnostenský list na činnost realitní zprostředkování, která je nyní zařazena mezi živnosti vázané. U každé vázané živnosti je třeba prokázat určitou praxi v oboru a dosažené vzdělání. Pro obor realitní zprostředkovatel (dříve obchodník s realitami) je zapotřebí prokázat alespoň středoškolské vzdělání a 3 roky praxe v oboru, popř. vysokoškolské vzdělání a rok praxe v oboru. Další možností jak získat nárok na vystavení živnostenského listu na činnost realitní zprostředkovatel je vykonání zkoušky odborné způsobilosti.
Zařazením realitního zprostředkování z volných živností do živností vázaných byl učiněn důležitý krok ke zvýšení profesionality služeb, které realitní makléři v České republice poskytují. Již není možné, aby činnost realitního zprostředkovatele vykonával člověk bez jakékoli praxe v tomto oboru, resp. příslušného vzdělání.
Zkouška odborné způsobilosti
Autorizovaná osoba
Zkoušku odborné způsobilosti pro obor realitní zprostředkovatel může provádět pouze tzv. autorizovaná osoba. Asociace realitních kanceláří České republiky, respektive její 100% dceřiná společnost – Informační centrum ARK spol. s r.o., je takovou autorizovanou osobou ve smyslu zákona na základě rozhodnutí Ministerstva pro místní rozvoj ČR. V letošním roce byla Informačnímu centru ARK prodloužena tato autorizace na další pětileté období. To znamená, že kdokoliv bude mít zájem složit zkoušku odborné způsobilosti pro profesní kvalifikaci činnost realitní zprostředkovatel, může tak u nás učinit.
Co to je NSK a jak se řeší?
Naplňování Národní soustavy kvalifikací (NSK) je spojeno se dvěma projekty Ministerstva školství, mládeže a tělovýchovy ČR. Ty se zaměřují na tvorbu profesních kvalifikací jednak nižších úrovní, ale také úrovních vyšších, zejména úrovně 4, odpovídající vzdělávání v oborech vzdělání ukončených maturitní zkouškou, mezi které patří právě činnost realitního zprostředkovatele.
Úspěšným absolvováním této zkoušky získá realitní zprostředkovatel doklad profesní způsobilosti, který:
- Slouží k prokázání profesní způsobilosti pro klienty realitní kanceláře
- Splňuje kritéria povinné certifikace členů ARK ČR
- Splňuje podmínku pro získání živnostenského oprávnění.
Úspěšní absolventi této zkoušky odborné způsobilosti pro obor realitní zprostředkovatel již nebudou muset prokazovat praxi v oboru.
Příprava na zkoušku
Jako důkladná příprava ke složení uvedené zkoušky slouží stejnojmenný kurz Realitní zprostředkovatel, který je vhodný nejen pro začínající makléře, či makléřky, ale i pro osoby s víceletou praxí v realitní činnosti.
Termíny kurzů a zkoušek i bližší informace na webu ARK ČR – viz https://www.arkcr.cz/kurzy/.
Mgr. Ing. arch. Jan Borůvka
generální sekretář Asociace
realitních kanceláří České republiky
Rozsah služeb realitní kanceláře – člena ARK ČR
Týká se úkonů RK v rámci sjednané provize u tzv. „exkluzivních zakázek“)
1. Nábor zakázky:
- vstupní prohlídka nemovitosti
- sepsání zprostředkovatelské smlouvy
- posouzení reálné tržní ceny
- převzetí podkladů potřebných k prodeji od klienta
2. Příprava zakázky:
- prověření podkladů předaných klientem z běžně
dostupných zdrojů - zpracování textových a grafických výstupů (exposé, podklady
pro inzerce)
3. Realizace zakázky
- nabídka nemovitosti
- organizace prohlídky nemovitostí
- průběžná komunikace s klientem
- blokace nabídky nemovitosti
- příprava podkladů pro kupní smlouvu nebo smlouvu jí obdobnou
- asistence u kupní smlouvy nebo smlouvy jí obdobné sepsané k takovému úkonu oprávněnou osobou
- vypořádání kupní ceny, je-li tak sjednáno
- doručování smluv na katastrální úřad, je-li tak sjednáno