Právní poradna

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků opět „postaru“

Prvního července letošního roku nabyl účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., kterým došlo k novelizaci občanského zákoníku (tj. zákona č. 89/2012 Sb.). Tato novela se zaměřila převážně na právní úpravu bytového spoluvlastnictví.

 

Jednou z důležitých novinek, kterou novela přinesla, je zásadní změna zákonného předkupního práva spoluvlastníků. V občanském zákoníku se mu věnují ustanovení § 1124 a § 1125.

 

V relativně krátkém období od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 bylo zákonné předkupní právo spoluvlastníků upraveno tak, že při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci vznikalo automaticky všem spoluvlastníkům přímo ze zákona, a to i v případě převodů bezúplatných. Jedinou výjimkou, kdy předkupní právo nevzniklo, byl převod podílu osobě blízké.

 

Tato právní úprava se však brzy ukázala být nedomyšlenou a v praxi velmi problematickou. Ke komplikacím docházelo zejména při převodech vlastnického práva k bytovým jednotkám, se kterými byly spojeny spoluvlastnické podíly na jiných nemovitých věcech – např. na garáži, sklepních prostorech či předzahrádce.

 

Takový převod vlastnického práva se pro převodce stal natolik složitým, že běžně docházelo k porušování či obcházení zákonných pravidel.

 

Proto nyní došlo k návratu k původní koncepci zákonného předkupního práva spoluvlastníků, jak jsme jej znali v letech 2014 až 2017.

 

Od 1. 7. 2020 tak zákonné předkupní právo ostatním spoluvlastníkům vzniká při převodu spoluvlastnického podílu pouze tehdy, pokud bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.

 

Ani v takovém případě však zákonné předkupní právo spoluvlastníkům nevznikne, pokud dochází k převodu podílu jinému spoluvlastníkovi nebo manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé.

 

Zákonné předkupní právo je nyní navíc omezeno i z hlediska času – spoluvlastníkům svědčí jen po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví.

 

Za uvedených podmínek mají spoluvlastníci předkupní právo k podílu opět i v případě bezúplatného převodu, kdy mají právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. Toto pravidlo se uplatní i v jiných případech zákonného předkupního práva.

 

Pokud by své předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu chtělo vykonat více spoluvlastníků, kteří by se však vzájemně nemohli dohodnout, mají právo podíl vykoupit poměrně podle velikosti svých podílů.

 

Lze uzavřít, že popsaná změna občanského zákoníku, která spočívá v téměř úplném zrušení zákonného předkupního práva spoluvlastníků, uvolnila ruce mnoha subjektům aktivním na trhu s realitami, a proto ji lze hodnotit jako jednoznačně pozitivní.

 

 

Mgr. Monika Vavříková a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz