Pokud pronajímáte byt a z nějakého důvodu si přejete nájemní smlouvu ukončit, jste co do výpovědních důvodů limitováni ustanovením § 2288 odst. 1 občanského zákoníku, které obsahuje taxativní výčet výpovědních důvodu ze strany pronajímatele. Jelikož je nájemce v rámci nájemní smlouvy podle zákona slabší stranou, nelze mu dát výpověď z nájemní smlouvy z jiného důvodu, než z těch uvedených v zákoně.
Dle ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku platí, že výpovědní doba nesmí být kratší než tři měsíce. V této výpovědní době pak může pronajímatel dát nájemci výpověď, pokud:
- nájemce porušuje hrubým způsobem své povinnosti vyplývající z nájmu;
- nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti, osobě, která žije v domě, ve kterém se nachází pronajímaný byt, anebo proti cizímu majetku, jež se v tomto domě nachází;
- pronajímaný byt má být vyklizen, jelikož je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že jej nebude možné užívat;
- pokud existuje jiný, obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Porušování povinností nájemce hrubým způsobem dle písm. a) je pak podle rozhodovací praxi soudů např. neumožnění pronajímateli prohlídky v předmětném bytě, opakované zanedbávání běžné údržby bytu či chov zvířete, který působí pronajímateli či sousedům obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vždy je však třeba vycházet z konkrétních okolností daného případu, jelikož intenzita hrubého porušení povinností se bude vždy posuzovat v kontextu všech objektivních i subjektivních skutečností.
Má-li být výpovědním důvodem nutnost vyklidit byt podle písm. c), nesmí se jednat o vyklizení bytu např. z důvodu rekonstrukce bytu či domu. Důvodem vyklizení musí být vždy taková skutečnost, na základě které již byt nebude sloužit svému účelu, tedy k bydlení. Bude se např. jednat o plánovanou demolici domu či změnu užívání domu, ale pouze v důsledku rozhodnutí orgánu veřejné moci, na základě kterého, již nebude dům sloužit své původní funkci, tedy k bydlení.
Jiný obdobně závažný důvod dle písm. d) není zatím rozhodovací praxí soudů dostatečně rozveden a definován, a to především s ohledem na skutečnost, že nájemce je ze zákona slabší smluvní stranou, a proto je nutné tento výpovědní důvod vykládat značně restriktivně.
Z těchto důvodů může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. V případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou může navíc pronajímatel smlouvu vypovědět, pokud:
- má být byt užíván přímo pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, přičemž byl současně podán návrh na rozvod, případně již bylo manželství rozvedeno;
- anebo byt potřebuje pronajímatel pro svého příbuzného či příbuzného svého manžela v přímé linii či ve vedlejší linii v druhém stupni, tzn. předci, potomci a sourozenci pronajímatele či jeho manžela.
Výpověď musí mít písemnou formu a vždy musí nájemci dojít. Pronajímatel je dále povinen ve výpovědi uvést výpovědní důvod. Tříměsíční výpovědní doba začíná běžet prvního dne měsíce, následujícího po měsíci, ve kterém výpověď došla nájemci.
V případě, že však nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez zmíněné tříměsíční výpovědní doby. Za zvlášť závažné porušení povinností pak zákon považuje např. nezaplacení nájmu za dobu alespoň tří měsíců, poškozování bytu, anebo domu závažným či nenapravitelným způsobem či užívání bytu k jinému účelu, než k jakému bylo ujednáno. Obecně je vždy třeba zkoumat naplnění tohoto výpovědního důvodu s ohledem na konkrétní okolnosti daného případu, přičemž však intenzita porušení povinností musí v tomto případě dosahovat vyšší míry, než je tomu v případě výpovědního důvodu pro porušování povinnosti hrubým způsobem, avšak opakované porušování povinností nájemce hrubým způsobem již může být považováno za porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem.
Je však nutné, aby pronajímatel ve výpovědi uvedl, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinností nájemcem.
Pokud nebude nájemce s výpovědí souhlasit, je oprávněn podat k soudu návrh na přezkoumání výpovědi, avšak pouze do dvou měsíců od dojití výpovědi.
Jelikož jsou tak možnosti vypovězení nájmu ze strany pronajímatele značně limitovány, lze se v praxi běžně setkat s tím, že nájemní smlouvy bývají uzavírány na dobu určitou, např. jeden rok s tím, že v případě oboustranného zájmu se nájemní smlouvy vždy po uplynutí sjednané doby prodlouží.
Mgr. Jakub Hrček a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz