Právní poradna

„Osobní vlastnictví“ nebo družstevní byt?

Pojem „osobní vlastnictví“ je v realitním světě užíván pro odlišení družstevního vlastnictví a právní předpisy tento pojem neznají. Pokud je tedy v inzerátu uvedeno, že se převádí byt v „osobním vlastnictví“, je tím zpravidla myšleno přímé vlastnictví. Družstevní i přímé vlastnictví mají své výhody, ale i nevýhody.

 

U družstevního bytu nedochází k převodu samotné nemovitosti, ale k převodu podílu v družstvu, resp. členství v družstvu. S takovým členstvím je zpravidla spojeno právo užívání (nájem) ke konkrétnímu bytu. V katastru nemovitostí tak zůstává stále vlastníkem družstvo a nedochází k žádné změně jako tomu je u převodu vlastnického práva k bytu. To s sebou samozřejmě nese určité nevýhody, kdy družstvo jako vlastník může stanovit zvláštní práva a povinnosti pro své členy, kterými se musí členové družstva řídit. Takovými povinnostmi může být například zákaz podnájmu, souhlas družstva s rekonstrukcí bytu apod. V nejkrajnějším případě porušení takových povinností členem družstva může dojít až k jeho vyloučení. Takový člen má poté nárok pouze na tzv. vypořádací podíl, který nemusí nutně odrážet tržní hodnotu družstevního bytu. Extrémním příkladem nevýhody družstevního bytu je hrozba případného úpadku či jiných finančních problémů a s tím související ztráta majetku. Při převodu družstevního podílu tedy doporučujeme provést lustraci družstva, a to zejména stanov, volených orgánů a hospodářské situace družstva (zejména je vhodné zjistit úvěry a jiné závazky).

 

Nespornou výhodou družstevního bytu je naopak nižší pořizovací cena. Družstevní byty se v rámci realitního trhu prodávající dlouhodobě za nižší ceny než byty v „osobním vlastnictví“, nicméně pozor na podezřele nízké ceny, ve kterých nebývá zahrnuta tzv. anuita (nesplacený závazek člena družstva). Financování kupní ceny družstevního podílu prostřednictvím bankovní instituce může být ale o něco složitější, neboť banky zpravidla vyžadují zajištění úvěru zastavením nemovitosti a pokud takovou nemovitost nemáte, můžete být pro bankovní instituce méně lukrativním žadatelem. V takovém případě doporučujeme zjistit, kdy družstvo plánuje převést byty do vlastnictví svých členů a dle toho může banka nastavit financování kupní ceny.

 

Pokud dojdete k závěru, že družstevní byt je to pravé pro Vás, při tvorbě smlouvy o převodu družstevního podílu je nezbytné zohlednit stanovy daného družstva, které mohou převody podílů různě podmiňovat či omezovat, a zákonnou úpravu tak, aby byl převod učiněn platně a účinně. Pro účinnost samotného převodu družstevního podílu vyžaduje zákon doručení takové smlouvy družstvu. Samozřejmostí smlouvy o převodu družstevního podílu by pak měla být úschova finančních prostředků a jejich vyplacení až v situaci, kdy se nabyvatel skutečně stane členem družstva, nikoliv jen podepíše smlouvu. Po uzavření smlouvy o převodu družstevního podílu je třeba také myslet na to, že je nutné uzavřít s družstvem nájemní smlouvu o užívání konkrétního bytu.

 

 

Mgr. Jana Führerová a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz