Služebnost je druh věcného práva, tedy práva působícího vůči všem (obdobně jako např. vlastnické právo), kterým vlastník věci, typicky věci nemovité, tuto svou věc zatíží, buďto ve prospěch jiné osoby, případně ve prospěch jiné věci.
U bytů se pak můžeme v praxi setkat nejčastěji s tzv. služebností bytu, kterou přímo upravuje občanský zákoník a která znamená, že vlastník byt zatíží ve prospěch třetí osoby. Bytem v tomto kontextu nemusí být nutně pouze bytová jednotka, ale může se jednat o rodinný dům, či pouze jeho část, která však musí být od zbytku domu prostorově oddělená, např. patro domu.
Služebnost bytu může být sjednána jako úplatná či bezúplatná, dále ve formě práva užívacího či práva požívacího, přičemž podle ustanovení § 1297 občanského zákoníku platí, že pokud forma není ujednána, považuje služebnost bytu za sjednanou ve formě práva užívacího.
Služebnost bytu ve formě užívacího práva znamená, že osoba oprávněná ze služebnosti bytu jej může užívat v rozsahu, jež odpovídá nájmu bytu, tedy jej může užívat pro uspokojení svých bytových potřeb, případně bytových potřeb členů své domácnosti. Dále pak může oprávněná osoba provádět drobné opravy a údržbu bytu.
Naproti tomu služebnost bytu ve formě požívacího práva umožňuje oprávněné osobě byt využívat ve značně širším rozsahu. Oprávněná osoba jej totiž může pronajímat a vybírat nájemné, ovšem zároveň je povinna hradit veškeré náklady na údržbu bytu tak, aby byt udržovala ve stavu, v jakém jej převzala. Navíc bude oprávněný poživatel povinen hradit případnou daň z nemovitosti.
Lze konstatovat, že služebnost bytu je svým rozsahem nejvíce zatěžující služebností, která vlastníka bytu značně omezuje v užívání a v nakládání s tímto bytem, jelikož se zapisuje do katastru nemovitostí a vázne na nemovitosti bez ohledu na změny vlastnického práva k předmětnému bytu. Proto při koupi bytu doporučujeme na katastru nemovitostí důsledně prověřit právní stav předmětného bytu, když váznoucí služebnosti jsou zpravidla uvedeny již v online výpisu z katastru nemovitostí.
Pro jistotu je však vhodné prověřit i katastrem nemovitostí vedenou sbírku listin, ze které lze požadovat poskytnutí kopií těchto listin, jelikož služebnost lze do katastru nemovitostí zapsat jen na základě nějaké listiny, typicky smlouvy, přičemž katastr pak tyto listiny eviduje. To lze buďto osobně na příslušném katastrálním pracovišti či prostřednictvím dálkového přístupu pro registrované uživatele. Poskytnutí kopií listin je pak zpoplatněno a celková výše poplatku se odvíjí od počtu stran.
Ke zrušení služebnosti bytu, a tak i k jejímu výmazu z katastru nemovitostí může dojít buďto na základě dohody oprávněné osoby a vlastníka bytu, uplynutím doby, na kterou byla služebnost bytu sjednána či smrtí oprávněné osoby.
Mgr. Jakub Hrček a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz