Právní poradna

Smluvní pokuta v nájemní smlouvě

Vlastníte nemovitost, kterou byste chtěli pronajmout, ale obáváte se, že vám nájemce nebude platit nájemné, případně, že nebude dodržovat jiné v nájemní smlouvě sjednané povinnosti? Jedním institutem, který vám může pomoci v rozhodování, je ujednání o smluvní pokutě.

 

Není tomu ještě ani rok, co sjednaná smluvní pokuta v nájemní smlouvě patřila mezi zakázaná ujednání, ke kterým, se dle litery zákona, podobně jako u zákazu chovu domácích mazlíčků či kouření v předmětu nájmu, nepřihlíželo (tj. hledělo se na ně, jako by ve smlouvě sjednána vůbec nebyla).

Mnoho osob ovšem ani do dnešního dne netuší, že ke změně tohoto zásadního ustanovení došlo. Ke změně došlo 1. 7. 2020, kdy nabyla účinnosti novela zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), kdy v ustanovení § 2254 je nyní výslovně uvedeno, že „(…) zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu (…)“

 

 

Zmiňovaná novela občanského zákoníku tedy pronajímatelům umožnila sjednat si s nájemci smluvní pokutu, nicméně v jejím sjednávání neposkytla smluvním stranám absolutní volnost, ale naopak při stanovení její výše vytvořila jasné hranice. Pronajímatel obecně nesmí ukládat nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem nepřiměřené. Výši ujednané smluvní pokuty pak zákonodárce omezil konkrétně tím, že právo na zaplacení smluvní pokuty nemůže v souhrnu s peněžitou jistotou přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Institut smluvní pokuty je tedy provázán s dalším institutem, kterým lze zajistit dodržování povinností nájemce, jímž je peněžitá jistota. Byť se tyto instituty navzájem ovlivňují a lze je kombinovat, jsou zásadně rozdílné a nelze je spolu zaměňovat.

Peněžitá jistota neboli kauce slouží pronajímateli jako garance, že v případě, kdy pronajímateli vznikne škoda způsobená tím, že nájemce řádně a včas nezaplatí nájemné či nesplní jiné povinnosti, bude pronajímateli nahrazena vzniklá škoda právě z této jistoty, kterou nájemce za tímto účelem dříve (obvykle při podpisu nájemní smlouvy) složil. Jistota má tedy zajišťovací funkci.

Smluvní pokuta má na druhou stranu funkci zejména sankční. Podstatou smluvní pokuty je vznik nároku pronajímatele na její zaplacení, pokud nájemce poruší svoji povinnost vyplývající mu ze smlouvy. V tomto případě není rozhodující, jestli pronajímateli vznikla v důsledku porušení povinnosti nájemce nějaká škoda.

Na které povinnosti nájemce lze tedy smluvní pokutu sjednat? První nejběžnější povinností, která bývá zajišťována smluvní pokutou, je povinnost nájemce řádně a včas platit nájemné. V případě, že nájemce řádně a včas nezaplatí pronajímateli nájemné, vzniká pronajímateli právo na zaplacení sjednané smluvní pokuty. Dále lze smluvní pokutou sankcionovat porušení povinnosti nájemce užívat byt či dům v souladu s nájemní smlouvou, povinnosti dodržovat pořádek a pravidla obvyklá pro chování v domě běžně stanovená domovním řádem a povinnosti dodržování nočního klidu apod.

 

 

Mgr. Lucie Zavřelová a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz